26/09/2014 - 09:22

EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA A JURÍDICA – Atividade Imobiliária

 ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO
2. DEFINIÇÃO
3. INCORPORADOR
4. DATA DE AQUISIÇÃO/ALIENAÇÃO
5. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS
6. CONDOMÍNIOS NA PROPRIEDADE DE IMÓVEIS
7. INÍCIO DO REGIME FISCAL
8. TÉRMINO DA EQUIPARAÇÃO

 

1. INTRODUÇÃO

Conforme a legislação do imposto de renda, somente se consideram equiparadas à pessoa jurídica, pela prática de operações imobiliárias, as pessoas físicas que promoverem incorporação imobiliária de prédios em condomínios ou loteamentos de terrenos urbanos ou rurais, com ou sem construção.

Nota: Por tratar-se de uma ficção jurídica não há necessidade de registro em órgão de registro de comércio.

Assim como os conceitos legais incluem:

a) Os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, efetuando registro dos documentos de incorporação ou loteamento, outorgar mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação de frações ideais ou lotes de terreno, quando o mandante se beneficiar do produto dessas alienações, ou assumir a iniciativa ou responsabilidade da incorporação ou loteamento. (RIR/2018, art. 163)

b) Os proprietários ou titulares de terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação ou loteamento, neles promova a construção de prédio de mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de corrido o prazo de 60 meses contados da data da averbação, no Registro de Imóveis da construção do prédio ou da aceitação das obras de loteamento. Para os terrenos adquiridos até 30/6/77 o prazo é 36 meses. (RIR/2018, Art. 164);

c) A subdivisão ou desmembramento de imóvel rural havido após 30 de junho de 1977, em mais de dez lotes, ou a alienação de mais dez quinhões ou frações ideais desse imóvel, tendo em vista que tal operação se equipara a loteamento, salvo se a subdivisão se der por força de partilha amigável ou judicial, em decorrência de herança, legado, doação como adiantamento da legítima, ou extinção de condomínio (RIR/2018, art. 165).

2. DEFINIÇÃO

Tem-se como definição a aquisição e a alienação pelos atos de compra e venda, de permuta, da transferência de domínio útil de imóveis foreiros, de cessão de direitos, de promessa de qualquer uma dessas operações, de adjudicação ou arrematação em hasta pública, pela procuração em causa própria, doação, ou por outros contratos afins em que ocorra a transmissão de imóveis ou de direitos sobre imóveis.

Será considerada ocorrida a aquisição ou alienação ainda que a transmissão se dê mediante instrumento particular (RIR/2018, art. 166, § 1º).

3. INCORPORADOR

É considerado incorporador, a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, se comprometa a vender ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

Observando o que traz a Lei n ^o 4.591/64, nos arts. 28 a 32 e 68, é irrelevante a forma da construção efetuada, seja ela : vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.

Para que a pessoa física seja considerada incorporadora e se submeta ao regime tributário da equiparação à pessoa jurídica, desde que existentes os demais pressupostos fáticos previstos na legislação de regência.

Os proprietários ou titulares de direito aquisitivo sobre terras rurais, ou sobre terrenos onde pretendam construir ou mandar construir habitações isoladas, para aliená-las antes de concluídas, mediante pagamento do preço a prazo, ficam sujeitos ao regime instituído para os incorporadores, no que lhes for aplicável.

4. DATA DE AQUISIÇÃO/ALIENAÇÃO

Será considerada a data da aquisição ou alienação aquela em que for celebrado o contrato inicial, ainda que mediante instrumento particular.

Sendo a operação mediante instrumento particular, a data de aquisição ou alienação constante no respectivo instrumento, se favorável aos interesses da pessoa física, somente será aceita pela autoridade fiscal quando atendida pelo menos uma das seguintes condições:

a) Instrumento particular tiver sido registrado no Cartório do Registro Imobiliário, ou no de Títulos e Documentos, no prazo de trinta dias, contados da data nele constante;

b) Houver conformidade com cheque nominativo pago dentro do prazo de trinta dias, contados da data do instrumento;

c) Houver conformidade com lançamentos contábeis da pessoa jurídica, atendidos os preceitos para escrituração em vigor;

d) Houver menção expressa da operação nas declarações de bens da parte interessada, apresentadas tempestivamente à repartição competente, juntamente com as declarações de rendimentos.

5. OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS

Terá a pessoa física equiparada a jurídica obrigações acessórias como deverá também se inscrever no CNPJ no prazo de noventa dias da data da equiparação;

Sendo assim a pessoa física já equiparada a empresa individual em razão de exploração de outra atividade prevista no art. 162 do RIR/2018 poderá optar por:

a) Manter seu registro anterior no CNPJ, fazendo com que a escrituração contábil abranja também os atos e fatos relativos às atividades imobiliárias, desde que haja individuação nos lançamentos e registros contábeis, que permita apurar os resultados em separado,apresentando, por fim, uma única declaração como pessoa jurídica (RIR/2018, art. 172, parágrafo único e PN CST n o 97/78); ou

b) Providenciar, no prazo de 90 dias da data da equiparação, novo registro no CNPJ, específico para as atividades imobiliárias, sendo esta opção irrevogável enquanto perdurar referida equiparação. Nesse caso, fará registrar e autenticar na repartição da SRF da jurisdição do seu domicílio o Livro Diário e demais livros contábeis obrigatórios, e estará obrigada a apresentar uma declaração de pessoa jurídica para cada atividade explorada (RIR/2018, art. 172, inciso II).

c) Manter escrituração contábil completa em livros registrados e autenticados por órgão da Secretaria da Receita Federal;

d) Manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos que comprovam as operações, pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;

e) Efetuar as retenções de imposto de renda na fonte previstas na legislação aplicável às pessoas jurídicas.

f) Apresentar, anualmente, Declaração Integrada de Informações Econômico-Fiscais da Pessoa Jurídica (DIPJ) e, trimestralmente, a DCTF.

6. CONDOMÍNIOS NA PROPRIEDADE DE IMÓVEIS

Não são considerados sociedades de fato os condomínios na propriedade de imóveis, ainda que deles também façam parte pessoas jurídicas. Assim, a cada condômino, pessoa física, serão aplicados os critérios de caracterização da empresa individual e demais dispositivo legais, como se ele fosse o único titular da operação imobiliária, nos limites da sua participação (RIR/2018, art. 167).

7. INICIO DO REGIME FISCAL

Tem-se como inicio do regime fiscal, a aplicação do regime fiscal das pessoas jurídicas às pessoas físicas a elas equiparadas terá início na data em que se complementarem as condições determinantes da equiparação, consoante os arts. 168 e 170 do RIR/2018:

a) Na data do arquivamento da documentação do empreendimento no Registro Imobiliário;

b) Na data da primeira alienação, no caso desta ocorrer antes de decorrido o prazo de sessenta meses (para imóveis havidos após 30/6/77) e trinta e seis meses (para imóveis havidos até 30/6/77), contados da data da averbação no Cartório do Registro Imobiliário da construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, ou a execução de obras de loteamento;

c) Na data em que ocorrer a subdivisão ou o desmembramento de imóvel rural em mais de dez lotes, ou a alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais desse imóvel.

Não subsistirá a equiparação em relação às incorporações imobiliárias ou loteamentos com ou sem construção, cuja documentação seja arquivada no Cartório do Registro Imobiliário se, na forma prevista no § 5 ^o do art. 34 da Lei n ^o 4.591/64, ou o art. 23 da Lei n ^o 6.766/79 (e antes de alienada qualquer unidade) o interessado promover a averbação da desistência da incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento (RIR/2018, art. 171).

8. TÉRMINO DA EQUIPARAÇÃO

Ocorrerá o término da equiparação, a pessoa física que, após sua equiparação à pessoa jurídica, não promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma das alienações de unidades imobiliárias ou lotes de terrenos, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos, deixará de ser considerada equiparada a partir do término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações em andamento. (RIR/2018, art. 177).

 Fundamentos Legais citados no texto: RIR/99, art. 151; PN CST n ^o 6/86; Leis n ^o 4.591/64, arts. 29 a 31 e 68, n ^o 6.766/79 e Decretos-lei n ^o 58/37 e n ^o 271/67, e os demais citados.

Autora:	Débora Alves Kisperque
Responsável pela Atualização:	Daiana Ehms Lima
Última Atualização em:	15/06/2020