03/05/2013 - 11:34

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA – Aspectos Tributários

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO
2. CONCEITO DE INCORPORADOR
3. FORMA DE TRIBUTAÇÃO
4. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL
4.1. Regime não cumulativo
4.2. Imposto de Renda
4.3. CSLL – Lucro Real
5. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO
5.1. CSLL – Lucro Presumido
5.2. Incidência Cumulativa
5.3. Imposto de Renda

1. INTRODUÇÃO

É considerada incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial “antes da conclusão das obras”, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio.

Sendo o incorporador aquele que vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação. Pode também alienar as unidades já construídas.( RIR/1999, art. 151)

2. CONCEITO DE INCORPORADOR

Denomina-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras. (Lei nº 4.591, de 1964, arts. 29 e 30)

É irrelevante a forma da construção efetuada (vertical, horizontal, autônoma, isolada etc.) para que a pessoa física seja considerada incorporador e se submeta ao regime de equiparação à pessoa jurídica, para efeitos fiscais, desde que existentes os demais pressupostos para a configuração dessa forma de tributação dos resultados auferidos nesse empreendimento.

3. FORMA DE TRIBUTAÇÃO

Como forma de tributação as pessoas jurídicas que tenham atividade de exploração    imobiliária poderão optar pela tributação sob a forma do regime de Lucro Real ou Lucro Presumido, visto que a atividade é vedada ao Simples Nacional.

Pelo Lucro Presumido, a opção por essa modalidade de tributação só se tornou possível a partir da edição da Lei nº 9.718/98, para os fatos geradores ocorridos a partir de 1º de janeiro de 1999.

Em ambos os casos, incidem na tributação federal os seguintes tributos:

I – IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica);

II – CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido);

III- PIS (Contribuição para o Programa de Integração Social); e,

IV – COFINS (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social).

4. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO REAL

Para as empresa com atividade de incorporação que optar pela tributação com base no lucro Real deve observar as particularidades do regime na apuração da base de cálculo do imposto de renda e contribuição social sobre o lucro, para cada período-base.

Sendo que nas vendas a prazo ou em prestações, a empresa reconhece as receitas e os custos da atividade pelo regime de caixa.

Relativamente as outras receitas operacionais e as não operacionais, assim como as despesas operacionais são reconhecidas pelo regime de competência.

Quando a venda dos imóveis for contratada antes de do término do empreendimento, a empresa poderá computar no custo do imóvel vendido, além dos custos pagos, incorridos ou contratados, o custo orçado para conclusão das obras ou melhoramentos que estiver contratualmente obrigado a realizar.

É considera efetiva ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, tendo qualquer documento represente compromisso.

A empresa que apura pelo Lucro Real que não utilize o custo orçado na venda de unidade não concluída, não estará apurando o lucro Real e antecipando o pagamento de imposto de renda e contribuição social sobre o lucro.

4.1. Regime não cumulativo

A tributação do Lucro Real aplica a contribuição para o PIS/Pasep e Cofins pelo regime não cumulativo.

No Lucro Real o PIS e Cofins tem a alíquota de 1,65% e 7,60%, podendo descontar créditos calculados relativamente sobre a aplicação dessas alíquotas sobre os custos, inclusive custo orçado para conclusão da obra, ajustado pela exclusão dos valores a serem pagos à pessoa física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários e de bens e serviços adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior.

Visto que os créditos que correspondem aos custos inerentes à unidade imobiliária somente poderão ser utilizados a partir da efetiva venda e na proporção dessa receita recebida. (art. 4º da Lei nº 10.833/2003)

As variações monetárias são consideradas pela legislação do imposto de renda, da CSLL, e para o PIS e da Cofins, como receitas financeiras.

As receitas financeiras no regime não cumulativo do PIS e Cofins são tributadas à alíquota zero, desde agosto de 2004 por força do Decreto nº 5.442/2005.

4.2. Imposto de Renda

O Imposto de Renda na  atividade imobiliária, como a construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda,terá a aplicação sobre a base de cálculo da alíquota de 15%, conforme artigos 227 e 541 do RIR/1999.

Deverá observar há incidência de um adicional de 10%  sobre a parcela do Lucro Real que exceder o valor resultante da multiplicação de R$20.000,00 pelo número de meses do respectivo período de apuração (artigo 542 do RIR/1999).

Portanto a base de cálculo decorre do Lucro Real que é o resultado do período de apuração, ajustado pelas adições, exclusões e compensações prescritas ou autorizadas pela legislação do imposto de renda (artigos 249, 250 e 410 do RIR/1999).

4.3. CSLL – Lucro Real

A base de cálculo da CSLL será determinada pelo  respectivo fato gerador, é o resultado ajustado, presumido ou arbitrado, correspondente ao período de apuração.

É considerado resultado ajustado,  o lucro líquido do período de apuração antes da provisão para o IRPJ, ajustado pelas adições prescritas e pelas exclusões ou compensações autorizadas pela legislação da CSLL.

A CSLL devida será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9%.

5. TRIBUTAÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO

As pessoas jurídicas que tem como atividade  a incorporação imobiliária a partir 01 de janeiro de 1999 com a  Lei 9.718/98, passaram a ter a possibilidade de optar pelo regime de tributação com base no lucro presumido, não utilizando assim o custo orçado.

No lucro presumido as receitas, custos e despesas são reconhecidos pelo regime de competência.

A empresa Lucro Presumido tem a possibilidade de adotar o regime de caixa e o mesmo será irretratável para todo o ano-calendário.

5.1. CSLL – Lucro Presumido

Relativamente as pessoas jurídicas que optarem pela apuração e pagamento do imposto sobre a renda com base no lucro presumido ou que pagarem o IRPJ com base no lucro arbitrado, determinarão a base de cálculo da CSLL conforme esses regimes de incidência

A base de cálculo da CSLL, para o caso, apurada com base no resultado presumido, terá a presunção de  12% com aliquota de 9% direto de 1,08% para CSLL.

5.2. Incidência Cumulativa

A base de cálculo da COFINS cumulativa é o valor do faturamento, que corresponde à receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas.

Visto que as as empresas que tem como objeto  atividades imobiliárias relacionadas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, assim como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, a receita bruta corresponde ao valor efetivamente recebido pela venda de unidades imobiliárias, de acordo com o regime de reconhecimento de receitas previsto, para o caso, pela legislação do Imposto de Renda.

A alíquota da COFINS aplicável sobre o faturamento é de 3%.

A base de cálculo do PIS cumulativo é o faturamento que corresponde a receita bruta, assim entendida a totalidade das receitas auferidas, independentemente da atividade exercidas pelas pessoas jurídicas de direito privado e as que lhes são equiparadas pela legislação do Imposto de Renda e da classificação contábil adotada para a escrituração das receitas.

A alíquota da Pis aplicável sobre o faturamento é de 0,65%.

5.3. Imposto de Renda

A base de cálculo do imposto de renda no Lucro Presumido terá o percentual de presunção de 8% sobre a receita bruta auferida sendo sua alíquota de 15%, direto será de 1,20% para IRPJ.

NOTA: Deverá observar se há incidência de adicional de 10% sobre a parcela do lucro Presumido  que exceder o valor de R$20.000,00 o mês ou R$60.000,00 o trimestre.

No lucro presumido, não se permite a inclusão de receitas e despesas de outras atividades.

A receita bruta compreende o produto da venda de bens nas operações de conta própria, o preço dos serviços prestados e o resultado auferido nas operações de conta alheia, excluídas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos. (art. 36, § 3º, da Instrução Normativa SRF nº 093/1997)

Fundamentos Legais: Os citados.

Autora:	Débora Alves Kisperque
Data de Elaboração:	03/05/2013
Responsável pela Revisão:	Juliana Dias Goyer
Última Revisão em:	13/07/2020