07/02/2014 - 09:48

RET – REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO

ROTEIRO

1. INTRODUÇÃO
2. CONCEITO DE INCORPORADOR
3. CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
4. ADESÃO AO RET
4.1. Termo de Adesão
4.2. Dossiê
5. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS
6. PAGAMENTO MENSAL
6.1. Até 27 de dezembro de 2012
7. PAGAMENTO NO ÂMBITO DO PMCMV
7.1. Até 31 de dezembro de 2018
7.2. Até 31 de dezembro de 2019
7.3. A partir de 2020
7.4. Código e Vencimento do Darf
8. DARF DISTINTOS
9. ESCRITURAÇÃO

1. INTRODUÇÃO

Foi instituído pela  Lei nº 10.931/2004, dos artigos 1º ao 10, o regime especial de tributação do qual concede às incorporadoras uma tributação diferenciada para os imóveis vendidos.

A Instrução Normativa RFB n° 1.435, de 30 de dezembro de 2013 ( DOU de 02.01.2014), dispõe sobre os regimes especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil.

Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador.

2. CONCEITO DE INCORPORADOR

Considera-se incorporador, a pessoa física ou jurídica que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.

Estende-se a condição de incorporador aos proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.

3. CONCEITO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

4. ADESÃO AO RET

De acordo com a Instrução Normativa RFB nº 1.435/2013, artigo 3º, opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela ordem em que estão descritos:

I – afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964;

II – inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”;

III – prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE);

IV – regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e

V – regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

VI – apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no sítio da RFB na Internet no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br.

NOTA 1: O requisito será comprovado mediante consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos – CND ou de Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa – CPD-EN válida.

E será comprovado mediante consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, ao sistema da Caixa Econômica Federal.

4.1. Termo de Adesão

 

IDENTIFICAÇÃO DA MATRIZ DA PESSOA JURÍDICA INCORPORADORA

NOME EMPRESARIAL

CNPJ DA MATRIZ

 

IDENTIFICAÇÃO DO CARTÓRIO DE REGISTRO DA INCORPORAÇÃO OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

NOME

CNPJ

 

IDENTIFICAÇÃO DA INCORPORAÇÃO OBJETO DE OPÇÃO PELO REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO (RET)

NOME	CNPJ
LOGRADOURO (rua, avenida, praça, etc.,)	NÚMERO
BAIRRO/DISTRITO	TELEFONE	E-MAIL
MUNICÍPIO	UF	CEP

DECLARAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELA PESSOA JURÍDICA INCORPORADOR PERANTE A SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL DO BRASIL (RFB)

Declaro, para todos os fins, que são verdadeiras as informações prestadas e que a presente opção se faz nos termos e condições estabelecidos na IN RFB nº 1.435, de 30 de dezembro de 2013.
NOME	CPF
LOCAL E DATA	ASSINATURA

Nota: Este formulário deverá ser assinado pelo contribuinte, seu representante legal ou procurador habilitado, devendo ser indicado o nome e o CPF do signatário. Poderá ser assinado digitalmente, com uso de certificado digital emitido no âmbito da ICP-Brasil.

O requerimento, devidamente preenchido, deverá ser entregue em formato digital, nos termos da Instrução Normativa RFB n° 1.412, de 22 de novembro de 2013, acompanhado:

• Do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis; e
• Dos documentos que comprovem a outorga de poderes, bem como a identificação de outorgante e outorgado, quando assinado por procurador.

 IN RFB nº 1.435/2013, Anexo Único.

 

4.2. Dossiê

A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada ao dossiê digital de atendimento a que se refere o parágrafo anterior:

I – do formulário constante do Anexo Único a esta IN RFB n° 1.435, de 30 de dezembro de 2013; e

II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis.

5. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS

O patrimônio da incorporadora responderá pelas dívidas tributárias da incorporação afetada.

O terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária sujeita ao RET, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, não responderão por dívidas tributárias da incorporadora relativas ao Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ), à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), à Contribuição para o PIS/Pasep e à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

6. PAGAMENTO MENSAL

Considera-se receita mensal o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias que compõem cada incorporação submetida ao RET, bem como, as receitas financeiras e “variações monetárias” decorrentes dessa operação.

Para cada incorporação submetida ao RET, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas, que corresponderá ao pagamento unificado de:

I – IRPJ;

II – CSLL;

III – Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV – Cofins.

Para fins de repartição de receita tributária, do percentual de 4% (quatro por cento) de que trata serão considerados:

I – 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;

II – 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III – 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e

IV – 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

O pagamento mensal equivalente a 4% (quatro por cento) das receitas mensais recebidas de que trata o caput aplica-se a partir de 28 de dezembro de 2012, inclusive em relação à incorporação já submetida ao RET anteriormente.

6.1. Até 27 de dezembro de 2012

O pagamento mensal de que trata o caput era equivalente a 6% (seis por cento) das receitas mensais recebidas.

Do percentual de 6% (seis por cento), serão considerados para fins de repartição de receita tributária:

I – 2,57% (dois inteiros e cinquenta e sete centésimos por cento) como Cofins;

II – 0,56% (cinquenta e seis centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III – 1,89% (um inteiro e oitenta e nove centésimos por cento) como IRPJ; e

IV – 0,98% (noventa e oito centésimos por cento) como CSLL.

7.  PAGAMENTO NO ÂMBITO DO PMCMV

A opção da incorporação no RET/Incorporação Imobiliária obriga o contribuinte a efetuar o recolhimento dos tributos, a partir do mês da opção.

Do total das receitas recebidas, poderão ser deduzidas as vendas canceladas, as devoluções de vendas e os descontos incondicionais concedidos.

As demais receitas recebidas pela incorporadora, relativas às atividades da incorporação submetida ao RET, serão tributadas na incorporadora.

Aplica-se inclusive às receitas recebidas pela incorporadora, decorrentes da aplicação dos recursos da incorporação submetida ao RET/Incorporação Imobiliária no mercado financeiro.

Nota: Os créditos tributários devidos pela incorporadora na forma do disposto neste artigo não poderão ser objeto de parcelamento.

O pagamento do IRPJ e das contribuições, será considerado definitivo, não gerando, em qualquer hipótese, direito à restituição ou à compensação com o que for apurado pela incorporadora.

As receitas, custos e despesas próprios da incorporação, sujeitos à tributação não deverão ser computados na apuração das bases de cálculo do IRPJ e das contribuições, devidos pela incorporadora, em virtude de suas demais atividades empresariais, inclusive incorporações não afetadas.

Os custos e despesas indiretos pagos no mês serão apropriados a cada incorporação na mesma proporção representada pelos custos diretos próprios da incorporação, em relação ao custo direto total da incorporadora, assim entendido como a soma de todos os custos diretos de todas as incorporações e o de outras atividades exercidas pela incorporadora.

7.1. Até 31 de dezembro de 2014

Conforme a Lei n° 10.931/2004, artigo 4°, § 6°, para os projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009, o percentual correspondente ao pagamento unificado dos tributos de que trata o caput deste artigo será equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal recebida, desde que, até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção. (Redação dada pela Lei nº 13.970, de 2019)

Até 31 de dezembro de 2014, a empresa construtora contratada para construir unidades habitacionais no âmbito do PMCMV, de que trata a Lei n° 11.977, de 2009, fica autorizada, em caráter opcional, a efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 1% (um por cento) da receita mensal auferida pelo contrato de construção, de valor comercial de:

I – até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 31 de março de 2009 até 27 de julho de 2010;

II – até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de julho de 2010 até 31 de novembro de 2011;

III – até R$ 85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 1° de dezembro de 2011 até 27 de dezembro de 2012; e

IV – até R$ 100.000,00 (cem mil reais), cuja construção tenha sido iniciada a partir de 28 de dezembro de 2012.

Do percentual de 1% (um por cento), serão considerados para fins de repartição de receita tributária:

I – 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;

II – 0,09% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III – 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e

IV – 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

Com o término da vigência do regime especial a partir de 01.01.2019, as receitas auferida pelas construtoras não serão mais tributadas pelo RET 1%, ainda que a construção tenha sido iniciada antes desta data ou até mesmo tenha sido vendida.

Por este motivo a tributação deverá obedecer ao regime ao qual a construtora está vinculada, Lucro Real ou Presumido. (Solução de Divergência Cosit n° 15/2014)

7.2. Até 31 de dezembro de 2019

Não ocorreu prorrogação do benefício tributário de 1% para os projetos MCMV a partir de 01.01.2019, somente se admitiu a utilização do Regime Especial de Tributação (RET) para incorporadoras no percentual de 4% da receita mensal recebida.

7.3. A partir de 2020

A Lei n° 13.970, de 26 de dezembro de 2019, artigo 4° abrangeu nova possibilidade de opção ao RET para construtoras que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de até R$ 124.000,00 ligadas ao PMCMV com percentual de 4% sobre a receita bruta assim dividido:

I – 1,71% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;

II – 0,37% (nove centésimos por cento) como Contribuição para o PIS/Pasep;

III – 1,26% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e

IV – 0,66% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL.

7.4. Código e Vencimento do Darf

O pagamento unificado do IRPJ e das contribuições, deverá ser efetuado até o 20° (vigésimo) dia do mês subsequente àquele em que houverem sido recebidas as receitas, se recair em dia considerado não útil, o pagamento deverá ser feito no 1° (primeiro) dia útil subsequente.

A incorporadora deverá utilizar no Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf), o número específico de inscrição da incorporação objeto de opção pelo RET no CNPJ e o código de arrecadação:

I – 4095, no caso de pagamento unificado do percentual de 4% (quatro por cento) e 6 % (seis por cento) das receitas mensais recebidas.

II – 1068, no caso de pagamento unificado do percentual de 1% (um por cento)

8. DARF DISTINTOS

No caso de a pessoa jurídica estar amparada pela suspensão da exigibilidade do crédito tributário, ou por sentença judicial transitada em julgado, determinando a suspensão do pagamento do IRPJ ou de qualquer das contribuições referidas, a incorporadora deverá calcular, individualmente, os valores do IRPJ e das contribuições considerados devidos pela incorporação sujeita ao RET/Incorporação Imobiliária, aplicando-se as alíquotas correspondentes aos mesmos, e efetuar o recolhimento em Darf distintos para cada um deles, utilizando-se os seguintes códigos de arrecadação:

I – 4112 – para o IRPJ;

II – 4153 – para a CSLL;

III – 4138 – para a Contribuição para o PIS/Pasep; e

IV – 4166 – para a Cofins.

9. ESCRITURAÇÃO

O incorporador fica obrigado a manter escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao RET. (Instrução Normativa RFB n° 1.435/2013, artigos 10º e 21º)

A escrituração contábil das operações da incorporação objeto de opção pelo RET poderá ser efetuada em livros próprios ou nos da incorporadora, sem prejuízo das normas comerciais e fiscais aplicáveis à incorporadora em relação às operações da incorporação, efetuada por centro de custo ou por livros individualizados, conforme será tratado no item da Escrituração Contábil Digital (ECD).

Na hipótese de adoção de livros próprios para cada incorporação objeto de opção no RET/Incorporação Imobiliária, a escrituração contábil das operações da incorporação poderá ser efetivada mensalmente na contabilidade da incorporadora, mediante registro dos saldos apurados nas contas relativas à incorporação.

Caso não se verifique o pagamento das obrigações tributárias, previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, cujos fatos geradores tenham ocorrido até a data da decretação da falência, ou insolvência do incorporador, perde eficácia a deliberação pela continuação da obra a que se refere o § 1° do art. 31-F da Lei n° 4.591, de 1964, bem como os efeitos do regime de afetação instituídos pela Lei n° 10.931, de 2004.

Nota: As obrigações tributárias previdenciárias e trabalhistas, vinculadas ao respectivo patrimônio de afetação, deverão ser pagas pelos adquirentes em até um ano da deliberação pela continuação da obra, ou até a data da concessão do habite-se, se esta ocorrer em prazo inferior.

Fundamentação Legal: Instrução Normativa RFB n° 1.435, de 30 de dezembro de 2013 ( DOU de 02.01.2014) e os citados.

 

Autora:	Débora Alves Kisperque
Data da Elaboração:	07/02/2014
Responsável pela Atualização:	Daiana Ehms Lima
Última Atualização em:	25/06/2020